De Hallen

Tramremise “De Hallen” in Stadsdeel West, sinds 2002 opgenomen op de Rijksmonumentenlijst, kent een rijke geschiedenis aan ontwikkelingsinitiatieven. In oktober 2011 is uiteindelijk gekozen om in zee te gaan met ontwikkelaar TROM en architectenbureau Van Stigt. Aangezien TROM is voortgekomen uit een buurtinitiatief en een financieringsstructuur zonder winstoogmerk kent, is het bij uitstek een voorbeeld van bottom-up stedebouw.
De geschiedenis van De Hallen is problematisch te noemen. Om niet te verzanden in de complexiteit van politieke en financiële problemen van jaren terug, zal in het volgende enkel de laatste stand van zaken worden aangehaald.


Initiatiefnemers en doel project
In 1996 raakte het complex zijn oorspronkelijke bestemming kwijt; tot dat moment was het in gebruik door het Gemeentevervoersbedrijf (GVB). In datzelfde jaar werd het complex eigendom van de Gemeente. Nadat het in 2001 een Rijksmonument was geworden, werd in 2002 het eerste bestemmingsplan gelanceerd. Vanaf dit moment zijn er talloze plannen geweest voor het complex, die alle keer op keer strandden.
Eind 2009 heeft het Stadsdeel aan ontwikkelaar Lingotto gevraagd om op korte termijn een plan van aanpak te maken voor een nieuwe herbestemming van de tramremise. Lingotto nam architectenbureau denieuwegeneratie in de arm. Na een bewonersavond heeft Lingotto een plan opgesteld dat vier mogelijke scenario's schetst: Design, Educatie, Werken, en Werken met buitenruimte. Besloten is toen om het project nog niet aan te besteden, maar om Lingotto te vragen de visie verder uit te werken in de eerste helft van 2010. Het planboek dat hieruit is voortgekomen zou de basis vormen voor de mogelijke realisatieovereenkomst tussen Lingotto en het stadsdeel. Wanneer dit niet mogelijk zou blijken, kon het stadsdeel afscheid nemen van Lingotto, waarbij het stadsdeel de plannen en ideeën van Lingotto die wél haalbaar waren zou mogen overnemen.


In deze periode verschijnt ook TROM (Tramremise Ontwikkelingsmaatschappij) ten tonele. De buurt heeft zich sinds 2002 altijd fel verzet tegen een groot cultureel centrum in de Hallen, vanwege te grote bezoekersstromen naar dit deel van de stad. TROM beoogt De Hallen een herbestemming te geven die het tot een levendige plek in de buurt maakt, en die qua karakter daar ook goed op aansluit. Tegelijkertijd moet de locatie ook “bovenwijkse” allure krijgen, en bezoekers uit andere stadsdelen aantrekken. TROM bestaat uit een groep buurtbewoners, geïnteresseerde huurders en architectenbureau Van Stigt, die al bij eerdere plannen voor De Hallen betrokken was. TROM is voortgekomen uit een klankbordgroep welke gevormd was in het kader van de planvorming van begin 2010. Hierin zaten buurtbewoners, leden van de vereniging Rondom de Hallen en potentieel geïnteresseerde huurders van de Hallen. De rechtsvorm van TROM is een Stichting, waarmee het initiatief ook geen winstoogmerk heeft. Eind 2011 werd TROM door het Stadsdeel verkozen boven Lingotto.

Programma
TROM heeft in 2011, evenals Lingotto, een plan ingediend voor de herontwikkeling van De Hallen. In dit plan staat vermeld hoe TROM beoogt De Hallen opnieuw in te richten. De belangrijkste schakel in het complex is de Passage, de enige hal die haaks op de andere staat en die als zodanig als een toegangspassage kan dienen. De Passage is tevens een straat die de Bilderdijkkade en Ten Katemarkt met elkaar verbindt. Rondom deze passage (hal 6 en 17) worden op de meest prominente plek de bibliotheek, kunstuitleen en andere cultuurfuncties gepland. Deze bedrijven en initiatieven kunnen hun locatie aan de passage ook benutten door de etalages te gebruiken voor exposure en exposities. De Passage zelf kan ook benut worden voor modeshows en tijdelijke markten. Verder wordt toegang geboden tot de andere hallen.
De rest van de programmering heeft zes belangrijke pijlers: buurtvoorzieningen (bibliotheek, kinderdagverblijf), kunst en cultuur, mode, media, horeca en hotel, ambachten en leer/werklocaties.


Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie
TROM heeft De Hallen aangekocht van de Gemeente. De grondkosten (erfpacht) bedragen 4,3 miljoen. De bouwkosten worden geraamd op 34,1 miljoen (inclusief inbouwpakket van de gebruikers), andere kosten op 4 miljoen, onvoorziene zaken op 2 miljoen en de financieringslasten op 0,8. De totale kosten bedragen zo 41 miljoen. TROM zal dit terugverdienen door de huuropbrengst van 2,7 miljoen per jaar, welke in jaar 10 opgelopen zal zijn tot 3,1 miljoen per jaar. De netto huuropbrengst bedraagt 1,8 miljoen per jaar. TROM beoogt zo, als stichting zonder winstoogmerk, in 25 jaar de investeringen te hebben terugverdiend.

Planning
Na de verkiezing van TROM tot de partij die De Hallen zou gaan ontwikkelen, heeft de organisatie tot en met april 2012 de bouw voorbereid. Beoogd wordt gefaseerd te werken, zodat tijdens de bouw van bepaalde delen, andere al in gebruik kunnen worden genomen. De bedoeling is september 2014 de bouwactiviteiten volledig af te ronden.

Locatie-eigenschappen en schaal
De Hallen is een complex bestaande uit vijf sprongsgewijze in lengte toenemende tramstallingsruimten, elk voorzien van inrijbanen met rails, perrons ter weerszijden en kappen bestaande uit twee zadeldaken met kruispannen en met verhoogde lichtkappen in het midden. De kappen zijn voorzien van Polonceauspanten, met uitzondering van de eerste hal (aanzicht Bellamyplein), waar een zogenaamd Engels spant is geconstrueerd met vallende diagonalen. De lichtkappen zijn voorzien van draadglas. De architectonische vormgeving is aan de zijde van het Bellamyplein traditioneel bestaande uit bakstenen gevels met gesloten tuitgevels, grote houten panelen deuren die naar buiten openslaan en ter weerszijden ervan smalle verticale vensterassen (bron: www.cultureelerfgoed.nl).
           
Status
In voorbereidende fase.

Geen opmerkingen:

Een reactie plaatsen