Volkskrantgebouw

Begin 2007 verliet de Volkskrant het gebouw aan de Wibautstraat dat in 1965 voor de redactie van de krant ontworpen was. Het Oosten (nu Stadgenoot) kocht het pand als onderdeel van de grootschalige stedelijke herontwikkeling van de zogenaamde Parool-driehoek. Deze plannen werden op de lange baan geschoven omdat verschillende partijen zich terugtrokken uit het project en er een nieuw ontwikkelingsproces werd gestart. Urban Resort benaderde in deze periode Het Oosten om een broedplaatsen te creëren in het voormalige kantoor.

Het ontwikkelingsproces van deze locatie is zeer interessant, omdat het Volkskrantgebouw recent (eind 2011) verkocht is aan een nieuwe partij en herontwikkeld zal worden. Hiermee is uit deze casus af te lezen wat de effecten van tijdelijk gebruik kunnen zijn.

Initiatiefnemers en doel project

In 2007 werd Urban Resort opgericht, een organisatie die creatievelingen van betaalbare werkruimte wil voorzien en dit wil bereiken door de duizenden vierkante meters (kantoor)ruimte die niet benut worden hiervoor in te zetten. Gezien deze leegstand en het stagneren van bouwactiviteiten vanaf 2008, is Urban Resort toevalligerwijs precies op het goede moment opgericht. De eerste locatie van Urban Resort werd het Volkskrantgebouw, waar zij ook zelf introkken en nog steeds gevestigd zijn.

Urban Resort is een afwijkende initiatiefnemer: een klein groepje idealisten, dat met hun exploitatie van dit gebouw geen winst voor ogen had. Urban Resort wilde met de transformatie van het Volkskrantgebouw een bijdrage leveren aan de culturele verlevendiging van Amsterdam. Urban Resort treedt op als verbindende schakel tussen het grote aanbod van leegstaande werk- en kantoorruimtes in en om Amsterdam, en de grote vraag naar bedrijfsruimte voor dolende groepen van kunstenaars, ambachtslieden en (door)startende ondernemers in de creatieve sector. Traditionele initiatiefnemers van ontwikkelingsprojecten – corporaties, ontwikkelaars en overheden – zagen rond 2008 wel het probleem van de vele leegstaande kantoorpanden, maar verkeerden niet in de mogelijkheid om deze ruimtes aan te bieden aan partijen die zich aan de onderkant van de markt bevinden. De gemeente is immers gehouden aan grenzen bij het risicodragend ontwikkelen van bedrijfspanden, en projectontwikkelaars en corporaties kunnen en willen de zakelijke risico’s meestal niet aangaan. Aangezien de ruimtes ook niet verhuurd werden aan “gewone” partijen (die de normale huur konden betalen), ontstond het nijpende probleem van leegstand. De oplossing om dit tegen te gaan, het verhuren van de ruimtes voor niet-marktconforme prijzen – aan de onderkant van de markt, (door)starters en creatievelingen – vroeg daarmee wel om een minder traditionele initiatiefnemer, één die de risico’s wél kon en durfde te dragen.

Programma

De doelgroep van Urban Resort was begin 2007 de onderkant van de markt. In april 2007 startte de werving van kandidaat-huurders. Er werd hierbij gebruik gemaakt van het eigen netwerk en bestaande wachtlijsten. Bovendien werd informatie verspreid onder verschillende hogescholen. De tijd was echter krap en zodoende was men afhankelijk van huurders die zich zouden aanmelden, op basis waarvan in korte tijd verschillende functies over het gebouw werden verspreid. De horecagelegenheid Canvas op de 7^e werd geplaatst op de bovenverdieping. De gehele begane grond was in eerste instantie bedoeld voor De Appel, maar deze trok zich helaas terug. Vervolgens werd een andere huurder gezocht en gevonden met maatschappelijke betekenis: Stedelijk Jongerenwerk Amsterdam (SJA) betrok begin 2008 het pand. Verder betrok in het najaar van 2008 een huurder de kelder, die daar geluidsstudio’s en oefenruimtes creëerde. Ook worden verschillende ruimtes geregeld gebruikt voor tijdelijke evenementen. Verdeeld over het gehele pand werden verder vanaf medio 2007 al ateliers en andere werkruimtes verhuurd. Zoals blijkt uit de komst van de verschillende huurders heeft de verhuur en ontwikkeling van het Volkskrantgebouw gefaseerd plaatsgevonden en was er als zodanig niet op voorhand sprake van een uitgedacht programma.

 

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

Urban Resort heeft zich georganiseerd als Stichting en huurt vanuit deze rechtsvorm het Volkskrantgebouw van de eigenaar Het Oosten (inmiddels Stadgenoot) voor de lage prijs van €25 per m2.
De eerste subsidies kwamen vanuit Bureau Broedplaatsen van de Gemeente en bedroegen 70.000 aan voorbereidingskosten en 65.000 aan brandveiligheids-aanpassingen. Hiernaast stelde Bureau Broedplaatsen en Amsterdam Topstad samen nog eens 200.000 beschikbaar voor het instandhouden van het gebouw (met name bedoeld voor de verwarmings- en ventialatie-installaties). Stadgenoot droeg bovendien een subsidie van 200.000 euro aan voor het opknappen van de verouderde installaties en het in stand houden van het gebouw. De samen verworven 400.000 euro aan subsidies bleek echter onvoldoende om het gebouw wat betreft installaties en inrichtingen te bekostigen. Stadgenoot stelde zich daarop bereid nog eens 209.377 te lenen aan Urban Resort – de Gemeente wilde garant staan voor 50% van die lening. Ook verstrekte Stadgenoot nog een subsidie van 32.515 voor het maken van goede oppervlaktemetingen. Tot slot ontving Urban Resort van het Amsterdams Fonds voor de Kunsten 20.000 euro voor het organiseren van Volksevents. Andere inkomsten verkreeg Urban Resort uit de verhuur van de ruimtes.

Planning

In januari 2007 begonnen de onderhandelingen tussen Het Oosten en Urban Resort, in april werd begonnen aan de werving van nieuwe huurders en in juni namen de eerste huurders hun intrek. Zoals is gebleken onder het kopje Programma was het tijdsbestek kort en was er geen sprake van een rigide planning.

Locatie-eigenschappen en schaal

Een kantorencomplex van 10.000 m2 dat zich bevindt langs de Wibautstraat, die vanaf de jaren zestig een belangrijke verkeersader werd. Gezien de gunstige ligging ten opzichte van het centrum werd het ook een aantrekkelijke plek voor bedrijven, die zich er vanaf deze periode vestigden. Aan het einde van de straat bevonden zich drie kranten: Trouw, Volkskrant en het Parool. 

De Wibautstraat wordt zodoende gekenmerkt door de verkeersdrukte en de grote kantoren. Rond 2002 werden plannen gevormd om de Wibautstraat, en dan met name de “Parooldriehoek” – gelegen tegenover het Volkskrantgebouw – te transformeren en verschillende gebouwen te slopen. Met de crisis stagneerden deze plannen en kregen andere initiatieven de ruimte. De Parooltoren, het Trouwgebouw en het Volkskrantgebouw kregen zo tijdelijke nieuwe invullingen. Als zodanig maakt de transformatie van dit laatste pand door Urban Resort deel uit van een grotere stedelijke vernieuwing, die noodgedwongen door de crisis een strategiewijziging heeft gekend. Urban Resort was, door Stadgenoot te benaderen, een voorloper in deze strategiewijziging.

Status

Loopt, maar met een contract tot juni 2014. Het pand is inmiddels gekocht door Job Heimans van Magnificent 8, die een creatief hotel gaat maken van het pand, waarbij het bedoeling is dat de werkplekken voor creatievelingen behouden worden, evenals Canvas op de 7e, de horecagelegenheid op de bovenste etage.