XXX-en

Eind jaren tachtig verscheen Nieuw-Oost op de tekentafels als één van de nieuwe VINEX-locaties, dichtbij de stad. Later is de naam Nieuw-Oost toegekend aan IJburg. De eilanden van IJburg zijn gemaakt door het laag voor laag opbrengen van zand: de pannenkoekmethode.

Bij de ontwikkeling van de Amsterdamse wijk IJburg is aan particulier opdrachtgeverschap van begin af aan ruimte gegeven. Zo is bijvoorbeeld op het Steigereiland een belangrijk aantal huizen door de bewoners zelf ontworpen en gebouwd. 

Volgens wethouder Maarten van Poelgeest moet de nieuwbouwwijk IJburg voor de helft uit zelfbouw bestaan, met meer zeggenschap voor zelfbouwers over de inrichting van hun woonomgeving. De wethouder meent dat zelfbouw bijdraagt aan een levendig straatbeeld, meer differentiatie in woningtypen en grotere bewonersbetrokkenheid. De XXX-en is een vorm van een zakelijk collectief opdrachtgeverschap en toont dat ook ondernemers zich verenigen om een zelfbouw project te kunnen initiëren. 

Profiel initiatiefnemers en doel project

Dirk Jan Wieringhen Borski van BNB Architecten en René de Prie van BO6 Architecten waren in 2007 beiden al anderhalf jaar op zoek naar een geschikte locatie in Amsterdam om bedrijfsruimte voor hun architectenbureau’s te realiseren. Beiden wisten echter niet van elkaar dat ze zochten, maar ze deden het wel met dezelfde motivatie: de gemeente Amsterdam gaf al jaren aan het midden- en kleinbedrijf te willen helpen en stimuleren en dit was een gelegenheid om die hulp te bieden. De gemeente heeft ervoor gezorgd dat beiden met elkaar in gesprek kwamen om hun krachten te bundelen. Gezamenlijk gingen zij de uitdaging aan om een kavel dat geschikt was voor 3500 m2 – en daarmee eigenlijk erg groot was voor de twee architectenbureau’s – te ontwikkelen. Van de gemeente kregen zij twee maanden om met een schetsontwerp, 60 % intentieverklaringen van eindgebruikers en een financiële onderbouwing te komen. Binnen deze gestelde termijn verkregen René de Prie en Dirk Jan Wieringhen Borski zelfs 90% intentieverklaringen. De initiatiefnemers zijn beiden architect en waren op zoek naar nieuwe werkruimte. De noodzaak van meer ruimte was echter niet de enige motivatie voor het aangaan van de opgave. Beide bureau’s hadden tevens de wens om een dergelijk project zelfstandig – zonder ontwikkelaar – aan te pakken. Dit was ook de eis van de gemeente: het project moest zonder ontwikkelaar worden verricht en in opdracht van de eindgebruikers. 

Programma en planning

Het programma van het gebouw bestaat uit kantoren, bedrijfsruimtes en een kleine showroom. De planning bestond uit verschillende stadia. In eerste instantie moest een schetsontwerp, financiële onderbouwing en toezegging van 60% van de huurders binnen twee maanden worden gerealiseerd. Hierop volgend is één jaar uitgetrokken voor het ontwerp, anderhalf jaar voor het verdere uitdenken van het plan en het realiseren van de benodigde contracten en één jaar om te bouwen. In drieëneenhalf jaar was het gebouw de XXX-en gerealiseerd.

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

De tien partijen waren georganiseerd in een Vereniging van Opdrachtgevers. De afspraak was dat elke partij vanaf het allereerste moment de daadwerkelijke kosten zou betalen. Gedurende het proces werd zodoende elke rekening door de tien partijen (per m2) gedeeld, waardoor elke partij tijdens de ontwerp- en bouwperiode langzaam de ontwikkelingskosten betaalden. De vereniging was opdrachtgever aan de architect en aan de aannemer en deed de bouwaanvraag.

Met de aannemer is per partij voor het bouwproces een aparte koop- en aanneemovereenkomst bijgekomen, waardoor het bouwrisico bij de aannemer lag en het ontwikkelingsrisico bij de initiatiefnemers. René de Prie en Dirk Jan Wieringhen Borski hadden met elke partij afgesproken dat €1900  ontwikkelingskosten per vierkante meter het streven was, maar dat deze niet hoger mochten worden dan €2150. Wanneer dit wel het geval zou zijn was het de partijen toegestaan uit het project te stappen. Op basis van deze afspraak heeft elke partij apart een hypothecaire lening aangevraagd. De kosten zijn uiteindelijk geïndexeerd rond de €1900 uitgekomen. Het gebouw is nu eigendom van de tien partijen, die elk appartementsrechten hebben. De erfpacht is per partij uitgegeven en wordt ofwel per jaar betaald ofwel is voor vijftig jaar afgekocht. 

Locatie-eigenschappen en schaal

Het gebouw de XXX-en bevindt zich op de kop van IJburg aan de Pedro de Medinalaan, vlakbij de Enneüs Heermabrug. Het gebouw is goed zichtbaar vanaf de A10. Het gebouw is ongeveer 3400 m2 groot en bestaat uit vier lagen. Het grondoppervlak is ongeveer 850 m2.

Status en toekomstperspectief

In 2010 is het gebouw opgeleverd. Gezien de permanente bouwvergunning gaat het een zekere toekomst tegemoet.