Amsterdam Roest – op initiatief van Stadgenoot

Dit artikel in de reeks over projecten met een op bottom-up geïnspireerde werkwijze gaat over de nieuwe invulling van het Koud Gas Gebouw: Amsterdam Roest. 
 
Begin 2011 zocht Stadgenoot ondernemers die het Koud Gas Gebouw op het Oostenburgereiland een tijdelijke bestemming konden geven en het pand daarbij zelf wilden opknappen voor dit doeleinde. Thijs Timmers en Nadia Duinker, die op dat moment Canvas op de 7e in het Volkskrantgebouw al vier jaar succesvol runden, schreven een voorstel voor de horecagelegenheid Amsterdam Roest en kregen een huurcontract van vijf jaar aangeboden. Het voorstel was voor Stadgenoot overtuigend door de verbindingen met Canvas op de 7e. De financiering was ook al grotendeels rond dankzij een voorinvestering van Grolsch. De initiatiefnemers beogen om deze investering in vijf jaar terug te verdienen.
In het voorjaar van 2011 werd besloten om het huurcontract te verlengen tot zeven jaar. Tegenover de gunstige huursom werd de verplichting geplaatst om het gebouw op te knappen.

Het doel van de initiatiefnemers was in eerste instantie om van Amsterdam Roest een combinatie tussen een camping en een café te maken. Een jaar later is de koers bijgesteld en wordt meer de sfeer van een buurttuin of een park beoogd.
Amsterdam Roest kent wat betreft organisatievorm een bottom-up aanpak, maar is dit in essentie niet omdat Stadgenoot de aanzet heeft gegeven tot het initiatief. Dit laatste geeft echter wel aan dat de waarde van kleine initiatieven die van onderaf worden ontwikkeld, wel wordt onderkend door geïnstitutionaliseerde partijen.
 

Begin april 2012 bracht Stadgenoot de toekomstvisie voor het Oostenburgereiland naar buiten. Beoogd wordt dit deel van de stad geleidelijk, organisch te ontwikkelen. Stadgenoot zal zodoende geen grootschalig plan maken voor het gehele eiland en dit in één keer uitvoeren, maar stap voor stap kleinere delen aanpakken. Amsterdam Roest heeft de aanzet gegeven tot de transformatie van het terrein en blijft voorlopig aanwezig op het Oostenburgereiland. Inmiddels worden steeds meer publieke functies toegevoegd.

Urban Resort en Stichting Tijdelijk Wonen Amsterdam in ACTA – op initiatief van De Alliantie Ontwikkeling B.V.

Het volgende artikel in de reeks over projecten met een bottom-up geïnspireerde werkwijze.

Sinds medio 2011 zijn De Alliantie Ontwikkeling B.V. en Urban Resort in gesprek over het voormalige ACTA-gebouw in Nieuw-West. Het gebouw, eigendom van De Alliantie, bevindt zich aan de Gustav Mahlerlaan in de Westelijke Tuinsteden, die momenteel onderdeel zijn van een grote vernieuwingsoperatie. Vele projecten in dit deel van de stad zijn door de crisis stil komen te liggen. Ook De Alliantie zag in dat er anno 2011 geen markt was voor de geplande sloop en nieuwbouw van een woonwijk op deze locatie. Volgend op deze constatering kwamen de gesprekken met Urban Resort op gang om in het pand tijdelijke broedplaatsen en studentenwoningen te realiseren. Hoewel er in maart 2012 nog geen definitieve afspraken liggen, wordt beoogd om een huurcontract van tien jaar af te sluiten met twee partijen, broedplaatsenbeheerder Urban Resort enerzijds en Stichting Tijdelijk Wonen Amsterdam anderzijds. De gedachte is dat De Alliantie de ruimte beschikbaar stelt, maar het beheer gedurende deze periode uit handen geeft en niet de traditionele rol (en bijbehorende taken) van corporatie zal vervullen.

De Alliantie wijzigt met deze aanpak zijn traditionele strategie aanzienlijk en past deze aan op de economisch slechtere omstandigheden. De doelstelling van De Alliantie Ontwikkeling B.V. is echter wel nog steeds dezelfde: de locatie moet ontwikkeld worden. Wanneer het gebouw leeg zou blijven staan zou dit de locatie geenszins ten goede komen. De nieuwe functie kan de buurt een impuls geven, nieuwe bezoekersstromen genereren en bedrijvigheid creëren die nu ongebruikelijk zijn in dit deel van de stad. Het gebouw kan een (tijdelijk) icoon van Nieuw-West worden.
 

Hoewel dit project niet als bottom-up te definiëren is – het initiatief kwam immers van een geïnstitutionaliseerde partij – wordt de regie wel overgedragen aan de particuliere partijen die er hun intrek nemen. Zo klussen de studenten mee en biedt Urban Resort creatieve initiatieven de mogelijkheid om zich in het ACTA-gebouw te vestigen. Net als in het geval van Heesterveld en Ymere wordt de kracht van de ontwikkeling van onderaf in tijden van crisis erkend en ingezet in de algemene doelstelling, ontwikkeling van een locatie in de stad.

Heesterveld - in opdracht van Ymere

Het derde artikel in de reeks over projecten met een bottom-up geïnspireerde werkwijze.

Het gebouwencomplex Heesterveld in Amsterdam-Zuidoost had een slecht imago. Ymere, eigenaar van het complex, is op 1 oktober 2009 begonnen met de formele uithuisplaatsing van de oude bewoners in aanloop naar de sloop van het complex, die gepland stond voor 2012. De bedoeling van Ymere is om op deze locatie nieuwbouw met sociale woningbouw (30%), vrije sector huurhuizen en koopwoningen te ontwikkelen.

In 2009 heeft Ymere Eva de Klerk, initiator van de Kunststad in de NDSM-loods in Noord, in de arm genomen om een plan te bedenken en uit te voeren voor de periode tot aan de sloop. In het projectvoorstel van Eva de Klerk schrijft zij: “het liefst ziet de regiodirecteur [van Ymere, red.] een hotspot ontstaan zoals Blijburg (een burgerinitiatief)”. Ymere, een traditionele partij in stedelijke ontwikkeling, erkent zodoende de betekenis die Blijburg (een bottom-up project) heeft gehad – en nog steeds heeft – voor zijn omgeving en huurt Eva de Klerk (een bottom-upper pur sang) in om rond Heesterveld een soortgelijk proces in gang te zetten.

Eva de Klerk nam de opdracht aan en stelde voor om Heesterveld in een jaar tijd om te vormen tot een culturele en creatieve ‘H-Spot’ waar lokaal ondernemerschap wordt gecombineerd met maatschappelijke functies. Bovendien moet een culturele programmering zorgen voor aanloop van buiten de wijk. Momenteel wonen en werken in het complex studenten van kunstacademies die er tevens hun werk exposeren. Ook wordt in het complex horeca gecreëerd. Om het gebouw straks in het oog te laten springen van iedere passant werkt de Klerk met een bevriende kunstenaar aan een ontwerp voor een gevelschildering. 

Dat Ymere voor deze aanpak in de tussentijd heeft gekozen, geeft aan dat traditionele partijen de kracht inzien van persoonlijk initiatief en het organische groeiproces. Maar vergeleken met echte bottom-up projecten – die binnen de in de inleiding gestelde definitie vallen – is de doelstelling van dit project duidelijk anders: Ymere heeft imagoverbetering van de locatie en de omgeving voor ogen, om uiteindelijk de ontwikkelde locatie goed te kunnen verkopen of verhuren, terwijl echte burgerinitiatieven vaak voortkomen uit wensen op een kleiner schaalniveau. Voor een burgerinitiatief kan de ontwikkeling van een plek tot creatieve hotspot een doel op zich zijn, voor een partij als Ymere is het altijd ook een middel, een instrument om een ander doel naderbij te brengen. Verondersteld kan dan ook worden dat dit instrument door een geïnstitutionaliseerde partij als Ymere niet langer wordt gebruikt zodra het geld voorhanden is om de locatie gelijk te ontwikkelen.

Paradijstuin

Buurttuinen zijn in opkomst. De opzet en functie ervan verschilt echter enorm van project tot project. De Paradijstuin is een buurttuin die sterk afwijkt van veel andere.

Profiel initiatiefnemers en doel project
De Stichting Jan Maijencollectief, bestaande uit bewoners van de Jan Maijenbuurt, wist in 2007 gedaan te krijgen dat in de leegstaande Mercatorschool een broedplaats werd ingericht. In mei 2011 vond op de grote binnenplaats van de voormalige school het evenement pop-up park plaats. Onder leiding van professionals konden buurtbewoners voor de binnenplaats een collectieve tuin ontwerpen. De buurtbewoners vatten vervolgens het plan op om hun ontwerp ook uit te voeren. Het leent zich daartoe, omdat het is geïnspireerd op het concept van de Arabische Riat: een Perzische paradijstuin, voor iedereen toegankelijk als ontmoetingsplek, maar alleen op specifieke tijdstippen. Daarbuiten gaat de tuin op slot.

Programma en planning
Het programma van de locatie is een tuin. Onderscheidend aan dit project is dat het geen moestuin betreft, maar een rustige binnentuin waar buurtbewoners kunnen samenkomen. Er wordt niet gewerkt met een planning. Al in 2007, kort nadat de leegstaande Mercatorschool in gebruik was genomen als broedplaats, leefde onder betrokken buurtbewoners het idee om op de binnenplaats van het schoolgebouw een tuin te realiseren. Toen de broedplaats in 2009 verdween bleef dit idee leven, waarna pogingen werden ondernomen om het project van de grond te krijgen met steun van het stadsdeel. In 2011 organiseerden het Jan Maijencollectief en het stadsdeel gezamenlijk het evenement pop-up park, dat werd geopend door de wethouder. Hierna is het balletje gaan rollen en realisatie dichterbij gekomen. 

Ook nu is er echter nog geen vastomlijnde planning. Het buurtinitiatief is belast met zware organisatorische taken.

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie
De organisatiestructuur van het initiatief is een stichting, die nu moet worden omgevormd naar het concept van de community trust. Dit houdt in dat de voorheen kleine stichting verantwoordelijk wordt voor elke cent die iets van doen heeft met de tuin. De buurtbewoners die actief zijn in de stichting ervaren dit als ingewikkeld en tijdrovend. De financiële middelen komen van De Key en het stadsdeel. De grond is door de gemeente in erfpacht uitgegeven aan De Key.

Locatie-eigenschappen en schaal
De locatie is de binnentuin van de vroegere Mercatorschool, tussen de Jan Evertsenstraat en het Jan Maijenplein. Deze binnentuin beslaat ongeveer 2000 m2.

Status en toekomstperspectief
Het ontwerp van de tuin, van de hand van buurtbewoners die zijn begeleid door Copijn tuinarchitecten, is gereed. Momenteel is de stichting zich aan het professionaliseren naar het model van een community trust en daarnaast wordt bodemonderzoek verricht en vinden onderhandelingen plaats met Waternet. De stichting heeft een permanent huurcontract met het stadsdeel en De Key en is er inmiddels klaar voor om in augustus te beginnen met het aanleggen van de tuin.

De Afbramerij

De NDSM-werf is een gebied in beweging, waar definitieve functies van de verschillende gebouwen nog lang niet allemaal zijn uitgekristalliseerd. De werf staat momenteel bekend als een creatieve vrijplaats, waar allerlei kunstdisciplines, kleine bedrijven, festivals en horeca ruim baan krijgen. Ook grotere bedrijven voelen zich aangetrokken tot het terrein: de HEMA en MTV hebben zich er inmiddels gevestigd. Kortom: de werf is een gebied in transformatie. Ook verschillende gebouwen bevinden zich in een transformatiemodus. De voormalige Afbramerij is er daar één van. Remco Streelder en Sander Buijs, die zich georganiseerd hebben in Booiz Projectontwikkeling willen dit gebouw transformeren in een bedrijfsverzamelgebouw, waarin verschillende creatieve disciplines (mode, kunst, architectuur, muziek) en evenementen samenkomen.

Profiel initiatiefnemers en doel project

De Afbramerij was ooit de locatie waarin het metaal ontdaan werd van de bramen en was onderdeel van de NDSM-werf. Toen de loods deze functie verloor, nam Streelder Metaal zijn intrek in het gebouw en werden er producten voor de industrie geproduceerd. Door de veranderende omgeving was het voor dit bedrijf rond 2006 onmogelijk geworden om de werkzaamheden voort te zetten. Besloten werd het bedrijf te verplaatsen naar een andere locatie en de loods te verkopen. Onmiddellijk trok dit projectontwikkelaars aan en Remco Streelder sloot een verkoopovereenkomst met één van hen. In januari 2010 zou het pand worden overgedragen, maar de ontwikkelaar bleek op dat moment niet over de brug te kunnen komen. Een jaar later trok hij zich definitief terug. Remco Streelder zag zich hierdoor genoodzaakt zijn bedrijf op de nieuwe locatie weer op te zeggen. De loods kreeg hij echter in tijden van financiële crisis niet goed verkocht. Bovendien was er niet meer het vertrouwen om het te verkopen aan projectontwikkelaars. Begin 2011 besloot hij daarom zelf een plan te maken en het gebouw te ontwikkelen. In drie maanden wilde hij de haalbaarheid ervan aantonen en een minimaal aantal partners over de streep hebben. In mei 2011 stapte Vattenfall, de grootste energiemaatschappij van Europa en eigenaar van Nuon in. Eind mei stapte bovendien BAM Utiliteitsbouw in als bouwpartner. Het doel van het project is om zelfstandig een duurzaam gebouw te creëren, waarin verschillende disciplines en evenementen die de NDSM-werf kenmerken, een onderkomen kunnen vinden.

Programma en planning

Omdat Booiz Projectontwikkeling nog geen bouwvergunning heeft van de Gemeente, zijn de grote fysieke veranderingen van het gebouw nog niet begonnen. Aangezien het gebouw echter al eigendom is van Remco Streelder, is het proces nu al van start gegaan met kleine ingrepen: momenteel speelt “De Afbramerij in between”. Verschillende tijdelijke functies worden gerealiseerd in het gebouw: een kleine bakkerij waar uitsluitend biologische deegproducten worden gebakken, een atelier en mogelijk een bedrijfsruimte. Ook is het aangezicht van het gebouw al veranderd door het plaatsen van een zeecontainer door de voordeur, waarin videobeelden worden afgespeeld. Bovendien staat gepland om zo snel mogelijk enkele zeecontainers in de ruimte plaatsen, waarin nog meer tijdelijke bedrijfsruimte kan worden gerealiseerd.

De huidige invulling heeft zodoende al veel weg van het definitieve programma, dat een combinatie van verschillende soorten creatieve disciplines op zoekt. Als het gebouw volgens het nu liggende ontwerp van JHK Architecten verder wordt ontwikkeld, zal de indeling als volgt zijn. De grote ruimte van de hal die nu al beschikbaar is zal in tweeën worden gesplitst, waarbij de voorste ruimte als entree- en evenementenruimte zal worden gebruikt. De achterste ruimte zal worden onderverdeeld in vier lagen, waar bedrijven zich kunnen vestigen. Bovenop de huidige hal zal nog een groot nieuw volume worden geplaatst. Vanuit de grote hal op de begane grond kan volledig tot de bovenste verdieping worden gekeken. 

            Er ligt momenteel nog geen planning, omdat Booiz Projectonwikkeling momenteel bezig is met de benodigde toestemmingen en vergunningen van de Gemeente te krijgen.

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

De eigenaar van de Afbramerij, Remco Streelder, wilde niet meer in zee gaan met een projectonwikkelaar en was daarom genoodzaakt zelf die rol aan te nemen, wat leidde tot het opzetten van Booiz Projectonwikkeling B.V.. De insteek is om zelf het gehele traject te organiseren, waarbij eenderde investering van Vattenfall zal komen, eenderde van Booiz Projectonwikkeling en nog eenderde van een nog niet bepaalde partij. De investeringen zullen worden terugverdiend door de huuropbrengst, maar het is nog onduidelijk in hoeveel jaar dit zal gebeuren. De oorzaak hiervan is onduidelijke berichtgeving vanuit de Gemeente over de gevolgen van het ontwikkelen van het gebouw voor de erfpacht. De Afbramerij is momenteel al in het bezit van Remco Streelder.

Locatie-eigenschappen en schaal

De Afbramerij bevindt zich aan de westkant van de NDSMwerf, tussen het hoofdkantoor van de HEMA en dat van MTV. De loods is, net zoals veel van de andere loodsen op de werf, rechthoekig. De omvang van het oppervlak is 500 m2; de hoogte van het gebouw is 15 meter. Wanneer het gebouw volledig ontwikkeld zal worden, bereikt het hoogste punt ongeveer 30 meter.

Status en toekomstperspectief

De herontwikkeling van De Afbramerij loopt inmiddels: binnen de hal worden kleine ingrepen verricht die nieuwe functies mogelijk maken. Omdat er geen bouwvergunning is afgegeven, kent het project momenteel echter nog veel beperkingen. Bovendien is de huidige staat waarin het zich bevindt ver verwijderd van het beeld dat de initiatiefnemers voor zich hebben. Of dit particuliere initiatief ooit het vertrouwen van de Gemeente gaat winnen en het toekomstbeeld kan realiseren, is nu nog onduidelijk.

Glamourmanifest

Amstel III is een bedrijventerrein dat ligt tussen het AMC, de Amsterdam Arena, de spoorlijn Amsterdam Centraal-Utrecht en de A2. Eind jaren zestig bestond dit gebied nog uit veenweides, die vervolgens opgespoten werden om eind jaren zeventig bebouwd te worden. Amstel III bestaat sindsdien uit twee gedeeltes: een bedrijventerrein in het westen en een kantorenterrein in het oosten. Het gebied beslaat 250 hectare en anno 2012 werken er 27.000 mensen. Het bedrijvengedeelte van Amstel III loopt relatief goed, maar met de kantorenstrook gaat het minder: 30 % staat hier leeg.

Verschillende pogingen worden ondernomen om het gebied te revitaliseren, waarvan de recent gehouden Europan-prijsvraag er één van is. Het Glamourmanifest van Saskia Beer is een onafhankelijk georganiseerd initiatief, dat inmiddels op steun van de Gemeente en vastgoedeigenaren kan rekenen.

Profiel initiatiefnemer en doel project

Saskia Beer is begin 2007 afgestudeerd als architect aan de TU Delft. In 2008 ging zij aan de slag in de beroepspraktijk, maar begin 2009 kwam zij zonder werk te zitten als gevolg van de crisis. Op eigen initiatief heeft zij zich daarom vastgebeten in het bedrijventerrein Amstel III. Het grootste gedeelte van het werk doet zij nog steeds alleen. Alleen voor de PR staat één medewerker haar één dag per week bij.
Het doel van Glamourmanifest is om het monofunctionele Amstel III te transformeren tot een multifunctioneel terrein. Saskia Beer signaleert dat oudere werkgebieden zoals Amstel III in Amsterdam Zuidoost achterblijven. Deze gebieden voldoen niet meer aan de verwachtingen van de hedendaagse professional en kampen hierdoor met imagoproblemen en leegstand. Grote ambities voor dergelijke gebieden zijn er wel, maar komen moeilijk van de grond, omdat de investeringskosten vaak aanzienlijk zijn en de potentie voor veel partijen nog onvoldoende zichtbaar is. Afwachten tot de allesomvattende oplossing uit de lucht komt vallen lijkt ijdele hoop. Om verergering tegen te gaan – want leegstand trekt leegstand aan – en de geschetste situatie om te buigen in een unieke kans om de gebouwde stad te updaten richting de toekomst, zijn nieuwe strategieën en daadkracht nodig. Doel van Glamourmanifest is zodoende om Amstel III bottom-up te transformeren tot een gebied waar een mix van werken, wonen en recreëren mogelijk is, om zo de structurele leegstand niet te laten verergeren en uiteindelijk op te lossen.

Programma en planning

Op het moment is er nog geen programma ontwikkeld in de traditionele zin: functies zijn nog niet gepland op bepaalde locaties. Saskia Beer signaleert dat het proces zich langzaam moet voltrekken: eerst moet het gebied aan bepaalde basisfuncties voldoen. Het moet op een andere manier gaan leven bij gebruikers.

Om dit te bereiken wordt vooralsnog gebruik gemaakt van kleine, no-budget interventies om sfeer te brengen in het gebied. Een voorbeeld van een zeer kleine interventie op stedelijk niveau is het plaatsen van honderden gouden tuinkabouters in het gebied.

Ondertussen wordt op de achtergrond gewerkt aan grotere ingrepen: evenementen en nieuwe ondernemers, die het gebied op een andere manier op de kaart kunnen zetten, worden door Saskia Beer naar Amstel III getrokken. Het doel hiervan is het veranderen van het imago van het gebied, maar ook fysieke verbeteringen. Het braakliggende terrein Holendrecht zou door de komst van een tijdelijk evenement bijvoorbeeld kunnen worden aangepakt en ontwikkeld kunnen worden.

Op de lange termijn moeten de ingrepen fysieker worden. Een stap verder in de toekomst ligt de wens er om de plinten te transformeren. Anno 2013 zal het wellicht mogelijk zijn te starten aan de eerste architectonische ingrepen.

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

De rechtsvorm is vooralsnog de éénmanszaak Voile Architecten van Saskia Beer. Glamourmanifest is daarin ondergebracht als project. Wellicht kan Glamourmanifest over enkele tijd verder als stichting.

De organisatie kwam in eerste instantie tot stand door enkel hulp, maar geen financiële middelen van de Gemeente. Inmiddels ontvangt Glamourmanifest sponsoring van de gemeente, maar ook van een groot aantal vastgoedeigenaren. De sponsors worden aangemerkt als leden van het manifest. De gemeente springt per project soms extra bij.

De bedrijven in de kantoren worden op dit moment wel geactiveerd, maar nog niet als leden. Allereerst moet Glamourmanifest gedragen worden door de vastgoedeigenaren. De grond van Amstel III is in erfpacht uitgegeven. De gebouwen zijn van ongeveer 80 vastgoedeigenaren.

Locatie-eigenschappen en schaal

Amstel III is een monofunctioneel werkgebied in Zuidoost. Het gebied wordt gekenmerkt door bedrijvigheid rond het aanvangen en eindigen van de werkdag. Buiten deze tijden is Amstel III een extreem leeg en weinig levendig terrein, waar ruim 30% van de kantoorruimtes leeg staat. Het gebied omvat 250 hectare. Met name het kantorengedeelte verkeert in problemen. Het gedeelte waar bedrijven zijn gevestigd kampt niet met grootschalige leegstand.

Status en toekomstperspectief

Glamourmanifest is een lopend project, waarvan geen einddatum bekend is. Deze is afhankelijk van de ontwikkelingen die Amstel III doormaakt en de daarvan afhangende lidmaatschappen. Het toekomstperspectief van Glamourmanifest is zodoende onzeker. Het is de vraag of Saskia Beer fysieke ingrepen kan bewerkstelligen in de toekomst. Haar werkwijze is echter wel exemplarisch voor de paradigmaverandering die heeft plaatsgevonden in de stedelijke ontwikkeling: door de crisis was zij genoodzaakt zelf werk te creëren. Bovendien kon dit gecreëerde werk niet onmiddellijk resulteren in een fysieke opdracht. Saskia Beer was genoodzaakt interdisciplinair te werken en zich voor langere tijd te committeren aan het gebied.