Patch 22 – winnend project van de gemeentelijke prijsvraag Duurzaamheidstender

Dit artikel in de reeks over projecten met een op bottom-up geïnspireerde werkwijze geeft opnieuw een voorbeeld van de vrijheid die de overheid steeds vaker biedt aan niet-geïnstitutionaliseerde partijen.
 
In februari 2010 wonnen vier partijen de prijsvraag voor de duurzaamheidstender Buiksloterham. De doelstellingen van de gemeente bij het uitschrijven van deze prijsvraag waren het geven van meer vrijheid aan particuliere initiatieven en volledig klimaatneutraal bouwen. Gevraagd werd met de prijsvraag om een onderdak te ontwerpen voor een mengvorm van wonen en werken. Eén van de winnaars was Patch 22, ingestuurd door de toenmalige vereniging Lemniskade en naar een ontwerp van Frantzen et al architecten. Omdat het een prijsvraag betreft waarbij van tevoren functies en randvoorwaarden waren vastgesteld, valt dit project – net als bijvoorbeeld Hannekes Boom – niet binnen de in de  gestelde definitie van bottom-up. Maar tegelijk is dit opnieuw een voorbeeld van de vrijheid die de overheid steeds vaker biedt aan niet-geïnstitutionaliseerde partijen. Het proces dat Patch 22 nu doormaakt heeft wel alle kenmerken van een bottom-up project: Lemniskade organiseert alles zelf, zonder traditionele partijen.

Lemniskade is inmiddels geen vereniging meer maar een B.V. Omdat het gebouwontwerp vanwege de tendereisen al zo ver uitgewerkt diende te worden dat er op casco-niveau nauwelijks meer invloed uitgeoefend zou kunnen worden door nog aan te zoeken verenigingsleden is er gekozen voor een meer traditionele verkoop-situatie waarbij de toekomstige kopers wel volledige vrijheid over het in te bouwen interieur hebben. Als B.V. kan het gebouw juridisch eenvoudiger ontwikkeld worden door de initiatiefnemers om vervolgens te worden verkocht. De initiatiefnemers zijn Tom Frantzen (tevens de architect), Claus Oussoren (eigenaar van BAMO BV, een zelfstandig bouwmanagementbureau) en Teun Kees (managing partner bij een PR- en marketingbureau).

Momenteel verkeert Patch 22 in het stadium van voorbereiding. Er wordt gewerkt aan het verkrijgen van vergunningen en de wijziging van het bestemmingsplan. De planning is om in 2013 te beginnen aan de bouw van het duurzame woon- en werkgebouw.

Hannekes Boom – naar aanleiding van een prijsvraag van de Gemeente

Een vierde artikel in de reeks over projecten met een bottom-up geïnspireerde werkwijze.

In 2010 schreef de Gemeente Amsterdam een prijsvraag uit voor tijdelijke “horeca-plus” op de kop van de Dijksgracht aan het Oosterdok. In deze prijsvraag stond niet geformuleerd waar hem die ‘plus’ inzat, met andere woorden hoe deze horeca zich zou moeten onderscheiden van een reguliere horecavoorziening. Wouter Valkenier, Gijs de Waal en Pim Evers reageerden op de prijsvraag met het idee van Hannekes Boom, een horecapaviljoen waar evenementen konden plaatsvinden en waaraan bovendien een haventje zou worden toegevoegd. In mei 2010 kregen de drie te horen dat ze hadden gewonnen. De prijs was de locatie en medewerking van de gemeente; financieel moest alles verder zelf worden geregeld. De drie initiatiefnemers hadden in het proces meerdere petten op: zij waren opdrachtgever, financier, ontwerper, bouwer en eigenaar. 

Ook richtten zij de B.V. op die momenteel Hannekes Boom exploiteert. De drie deden dus alles zelf, inclusief het bureaucratische proces van bouwaanvragen indienen en wijzigingen in het bestemmingsplan aanvragen. De financiering berust geheel op eigen investeringen. Om deze reden moesten de bouwkosten zo laag mogelijk worden gehouden, wat ertoe leidde dat een half jaar lang afvalmateriaal werd verzameld, waarmee later het paviljoen is gebouwd. Met de Gemeente is een tijdelijke bestemming van vijf jaar (tot medio 2016) afgesproken.

Om ervoor te zorgen dat Hannekes Boom een goed eerste seizoen zou draaien, was het belangrijk al in het voorjaar open te gaan. In minder dan een jaar moesten daarom de plannen worden gemaakt, het materiaal worden verzameld, de benodigde vergunningen worden aangevraagd en het paviljoen worden gebouwd en ingericht. Aan deze planning werd voldaan. Beoogd was bovendien om de investeringen in drie jaar terug te verdienen om daarna nog twee jaar winst te kunnen maken. Op deze planning wordt inmiddels vooruitgelopen.
 
Structurele kostenposten zijn het onderhoud van het gebouw en de huur van de locatie. Als de vergunning afloopt moeten kosten worden gemaakt voor de sloop van het paviljoen. Inkomsten worden gegenereerd door de horeca en mogelijkerwijs komt de Stichting in aanmerking voor een éénmalige subsidie van de provincie Noord-Holland.
 

Ook Hannekes Boom vertoont veel kenmerken van een bottom-up project. Maar omdat het horecapaviljoen voortkomt uit een prijsvraag waarin bovendien de functie van het gebouw al vastlag, is hier toch duidelijk sprake van top-down planning. Vooral vanwege deze fawijkende aanloopfase is het project niet opgenomen in het eerste hoofdstuk van dit rapport. Waar de initiatiefnemers van een echt bottom-up vaak een zware taak hebben aan het vinden van gemeentelijke steun voor hun ideeën - zie bijvoorbeeld de Afbramerij - was dat bij Hannekes Boom geenszins nodig. Uiteraard bevat de organisatiestructuur van het project bevat wel leermomenten voor bottom-up projecten.

De Afbramerij

De NDSM-werf is een gebied in beweging, waar definitieve functies van de verschillende gebouwen nog lang niet allemaal zijn uitgekristalliseerd. De werf staat momenteel bekend als een creatieve vrijplaats, waar allerlei kunstdisciplines, kleine bedrijven, festivals en horeca ruim baan krijgen. Ook grotere bedrijven voelen zich aangetrokken tot het terrein: de HEMA en MTV hebben zich er inmiddels gevestigd. Kortom: de werf is een gebied in transformatie. Ook verschillende gebouwen bevinden zich in een transformatiemodus. De voormalige Afbramerij is er daar één van. Remco Streelder en Sander Buijs, die zich georganiseerd hebben in Booiz Projectontwikkeling willen dit gebouw transformeren in een bedrijfsverzamelgebouw, waarin verschillende creatieve disciplines (mode, kunst, architectuur, muziek) en evenementen samenkomen.

Profiel initiatiefnemers en doel project

De Afbramerij was ooit de locatie waarin het metaal ontdaan werd van de bramen en was onderdeel van de NDSM-werf. Toen de loods deze functie verloor, nam Streelder Metaal zijn intrek in het gebouw en werden er producten voor de industrie geproduceerd. Door de veranderende omgeving was het voor dit bedrijf rond 2006 onmogelijk geworden om de werkzaamheden voort te zetten. Besloten werd het bedrijf te verplaatsen naar een andere locatie en de loods te verkopen. Onmiddellijk trok dit projectontwikkelaars aan en Remco Streelder sloot een verkoopovereenkomst met één van hen. In januari 2010 zou het pand worden overgedragen, maar de ontwikkelaar bleek op dat moment niet over de brug te kunnen komen. Een jaar later trok hij zich definitief terug. Remco Streelder zag zich hierdoor genoodzaakt zijn bedrijf op de nieuwe locatie weer op te zeggen. De loods kreeg hij echter in tijden van financiële crisis niet goed verkocht. Bovendien was er niet meer het vertrouwen om het te verkopen aan projectontwikkelaars. Begin 2011 besloot hij daarom zelf een plan te maken en het gebouw te ontwikkelen. In drie maanden wilde hij de haalbaarheid ervan aantonen en een minimaal aantal partners over de streep hebben. In mei 2011 stapte Vattenfall, de grootste energiemaatschappij van Europa en eigenaar van Nuon in. Eind mei stapte bovendien BAM Utiliteitsbouw in als bouwpartner. Het doel van het project is om zelfstandig een duurzaam gebouw te creëren, waarin verschillende disciplines en evenementen die de NDSM-werf kenmerken, een onderkomen kunnen vinden.

Programma en planning

Omdat Booiz Projectontwikkeling nog geen bouwvergunning heeft van de Gemeente, zijn de grote fysieke veranderingen van het gebouw nog niet begonnen. Aangezien het gebouw echter al eigendom is van Remco Streelder, is het proces nu al van start gegaan met kleine ingrepen: momenteel speelt “De Afbramerij in between”. Verschillende tijdelijke functies worden gerealiseerd in het gebouw: een kleine bakkerij waar uitsluitend biologische deegproducten worden gebakken, een atelier en mogelijk een bedrijfsruimte. Ook is het aangezicht van het gebouw al veranderd door het plaatsen van een zeecontainer door de voordeur, waarin videobeelden worden afgespeeld. Bovendien staat gepland om zo snel mogelijk enkele zeecontainers in de ruimte plaatsen, waarin nog meer tijdelijke bedrijfsruimte kan worden gerealiseerd.

De huidige invulling heeft zodoende al veel weg van het definitieve programma, dat een combinatie van verschillende soorten creatieve disciplines op zoekt. Als het gebouw volgens het nu liggende ontwerp van JHK Architecten verder wordt ontwikkeld, zal de indeling als volgt zijn. De grote ruimte van de hal die nu al beschikbaar is zal in tweeën worden gesplitst, waarbij de voorste ruimte als entree- en evenementenruimte zal worden gebruikt. De achterste ruimte zal worden onderverdeeld in vier lagen, waar bedrijven zich kunnen vestigen. Bovenop de huidige hal zal nog een groot nieuw volume worden geplaatst. Vanuit de grote hal op de begane grond kan volledig tot de bovenste verdieping worden gekeken. 

            Er ligt momenteel nog geen planning, omdat Booiz Projectonwikkeling momenteel bezig is met de benodigde toestemmingen en vergunningen van de Gemeente te krijgen.

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

De eigenaar van de Afbramerij, Remco Streelder, wilde niet meer in zee gaan met een projectonwikkelaar en was daarom genoodzaakt zelf die rol aan te nemen, wat leidde tot het opzetten van Booiz Projectonwikkeling B.V.. De insteek is om zelf het gehele traject te organiseren, waarbij eenderde investering van Vattenfall zal komen, eenderde van Booiz Projectonwikkeling en nog eenderde van een nog niet bepaalde partij. De investeringen zullen worden terugverdiend door de huuropbrengst, maar het is nog onduidelijk in hoeveel jaar dit zal gebeuren. De oorzaak hiervan is onduidelijke berichtgeving vanuit de Gemeente over de gevolgen van het ontwikkelen van het gebouw voor de erfpacht. De Afbramerij is momenteel al in het bezit van Remco Streelder.

Locatie-eigenschappen en schaal

De Afbramerij bevindt zich aan de westkant van de NDSMwerf, tussen het hoofdkantoor van de HEMA en dat van MTV. De loods is, net zoals veel van de andere loodsen op de werf, rechthoekig. De omvang van het oppervlak is 500 m2; de hoogte van het gebouw is 15 meter. Wanneer het gebouw volledig ontwikkeld zal worden, bereikt het hoogste punt ongeveer 30 meter.

Status en toekomstperspectief

De herontwikkeling van De Afbramerij loopt inmiddels: binnen de hal worden kleine ingrepen verricht die nieuwe functies mogelijk maken. Omdat er geen bouwvergunning is afgegeven, kent het project momenteel echter nog veel beperkingen. Bovendien is de huidige staat waarin het zich bevindt ver verwijderd van het beeld dat de initiatiefnemers voor zich hebben. Of dit particuliere initiatief ooit het vertrouwen van de Gemeente gaat winnen en het toekomstbeeld kan realiseren, is nu nog onduidelijk.

Noorderparkbar

Stadsdeel Noord is volop in ontwikkeling. Het Stadsdeel wordt gekenmerkt door zijn omvang, diversiteit en relatief vele ruimte. Verschillende locaties in Noord verkeren in staat van (her)ontwikkeling. Zo ook het Noorderpark, waarvan het definitief ontwerp in juli 2007 werd vastgesteld. De Noorderparkkamer is opgezet als culturele huiskamer van het park.

In maart 2012 werd naast de Noorderparkkamer tevens de Noorderparkbar geopend. Dit project is niet alleen bottom-up uitgevoerd volgens de in de inleiding gestelde definitie. De initiatiefnemers beriepen zich ook op de materiële bijdragen van zoveel mogelijk particulieren, op de mankracht die door Marktplaats werd aangeboden en op donaties die via voordekunst.nl binnenkwamen. Crowdsourcing is het sleutelwoord in dit project. Bovendien is de totstandkoming ervan in direct verband met de crisis te zien, zo zegt initiatiefnemer Peter van Assche: “Zeker drie jaar werd er vergaderd met moeilijke, belangrijke mannen met stropdassen. Maar toen brak godzijdank de recessie uit.”

Profiel initiatiefnemer en doel project

Het project is begonnen met een toevallige ontmoeting op het Noorderparkfestival in de zomer van 2008 tussen Floor Ziegler van de Noorderparkkamer, Reinder Bakker van Overtreders W en Peter van Assche van bureau SLA. Floor Ziegler had behoefte aan een extra paviljoen bij de Noorderparkkamer, Peter van Assche had ooit een – nooit uitgevoerde – pianostudio bedacht die enkel uit materialen van Marktplaats zou bestaan en Reinder Bakker speelde met het idee van een paviljoen dat gemaakt zou worden van containerframes. De combinatie van deze ideeën mondde uit in het idee voor de Noorderparkbar.

Peter van Assche is directeur en architect bij Bureau Sla. Reinder Bakker is ontwerper bij ruimtelijk ontwerpbureau Overtreders W. Floor Ziegler is artistiek leider van de Noorderparkbar.

Het doel van het project was om horeca te creëren op een locatie waar behoefte aan was. Bovendien was de Noorderparkbar de samenkomst van drie ideeën, waarmee het ook naast de functionele wensen ook persoonlijke wensen vervulde.

Programma en planning

Het paviljoen wordt ingevuld met horeca en sanitaire voorzieningen. Na de ontmoeting in 2008 was er weinig sprake van planning. In april 2009 gaf Ymere-Noord na een presentatie aan in te willen stappen met een groot bedrag; de Noorderparkbar dreigde een enorm project te worden. Door de crisis vonden deze grote plannen geen doorgang. In maart 2011 benaderde Ymere de initiatiefnemers weer met een bedrag uit een buurtinitiatievenbudget. Hoewel dit bedrag aanzienlijk kleiner was dan het eerder gestelde, zagen de initiatiefnemers dit als voldoende om van start te gaan. De hoop was destijds om in september 2011 open te kunnen, maar dat is uitgelopen tot maart 2012.

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

Ymere heeft in maart 2011 een bedrag van €28.000 gesponsord aan het project. Via voordekunst.nl ontving de Noorderparkbar nog eens €11.500, waarvan €7.500 geschonken was door Marktplaats. Marktplaats schonk bovendien 80 medewerkers die allen een dagdeel geholpen hebben aan de bouw van de bar. Verder zitten er veel uren van Reindert Bakker, Peter van Assche, Jorrit Vijn (ruimtelijk kunstenaar) en medewerkers van de Noorderparkkamer. Het project is bovendien mogelijk gemaakt door de schenking van veel materialen door particulieren (uit de buurt en via Marktplaats). De financiële giften zijn binnengekomen bij Bureau SLA – er is geen aparte stichting of vereniging gecreëerd voor de Noorderparkbar.

Er schuilt verder geen verdienmodel achter het project. De investeringen die gemaakt zijn door de initiatiefnemers worden niet meer terugverdiend. De bar is nu dan ook niet in eigendom van Peter van Assche of Reinder Bakker.

Locatie-eigenschappen en schaal

De nieuwe bar ligt in het Noorderpark, een groot groen gebied in Amsterdam-Noord, bestaande uit het Florapark en het Volewijkspark. De parken worden gescheiden door het Noordhollandsch kanaal en de Nieuwe Leeuwarderweg. Het totale park is 30 hectare groot. De Noorderparkbar ligt in het Volewijkspark en is een gebouwtje van 18 m2 met een terrein van 18 m2 eromheen.

Status en toekomstperspectief

De Noorderparkbar is in maart 2012 van start gegaan en is permanent.

NDSM-werf

In 1999 werd een prijsvraag door de gemeente uitgeschreven om de NDSM-loods op het gelijknamige terrein een tijdelijke bestemming te geven. De tijdelijke invulling zou de gemeente de tijd geven een strategie- en investeringsbesluit voor de herontwikkeling van de NDSM van industrieterrein tot gemengd woon-, werk- en recreatiegebied te maken. Eva de Klerk, Hessel Dokkum en Michael Groenewegen verenigden zich voor de prijsvraag in Stichting Kinetisch Noord, dienden een voorstel in en wonnen de prijsvraag.

           

Initiatiefnemers en doel project

Eva de Klerk is de voornaamste initiatiefnemer van Stichting Kinetisch Noord. Hessel Dokkum en Carolien Felbrugge waren adviseurs en medeoprichters van de stichting. Michael Groenewegen was betrokken als partner in het project en zou het opzetten van een Skatepark in de loods op zich nemen, evenals Jolien van der Maden, die later Café Noorderlicht heeft opgezet. Deze groep zag eind jaren negentig potentie in het oude fabrieksterrein. In hun plan op de uitgeschreven prijsvraag, stelden zij voor de oude loods van ruim 20.000 m2 met een hoogte van 20 meter te behouden en daarbinnen een Kunststad, een casco-framework voor ateliers te bouwen. Het doel was drieledig. Ten eerste was er de wens om betaalbare werkruimtes voor kunstenaars te realiseren om hen te behouden voor de stad. Ten tweede wilde zij zelfredzaamheid en eigen initiatief stimuleren. En tot slot wilden architectonisch belangwekkende panden behouden en deze ontsluiting voor publiek.

Programma

Programmatisch werd er voor gekozen het grootste gedeelte van de ruimte te benutten voor de Kunststad, een deel voor een skatebaan en een deel voor tijdelijke evenementen.

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

De rechtsvorm van het initiatief is een Stichting: Kinetisch Noord. De financiering voor het project kwamen vanuit verschillende subsidiënten.

Na het winnen van de prijsvraag, verrichtte Stichting Kinetisch Noord in 2000 een haalbaarheidsonderzoek, waaruit bleek dat het plan niet haalbaar was binnen de gestelde vijf jaar. Voorgesteld werd een langere gebruikstermijn te creëren. De Stichting wilde het pand ook wel kopen, maar deze wens werd niet gehonoreerd. Tot op heden is de loods eigendom van Stadsdeel Amsterdam-Noord. De gebruikstermijn werd verlengd en er werd een huurcontract van 1 januari 2003 tot en met 31 december 2012 ondertekend.
De cascostad hield in dat de Stichting zorg zou dragen voor een framework in de loods, waarin huurders zelf hun atelier konden realiseren. De kosten van een container konden verschillen van enkele duizenden euro’s tot 15.000 duizend euro. Er werd geen rigide planningstermijn gehanteerd voor het creëren van de cascostad: deze moest organisch, container voor container, groeien.

Voordat dit gerealiseerd kon worden, moest het pand gebruiksklaar worden gemaakt. Stadsdeel Noord was als eigenaar verantwoordelijk voor de buitenkant, de Stichting voor het interieur. De vernieuwing van het dak werd betaald met een lening van het stadsdeel, dat met de eerste huuropbrengsten kon worden terugbetaald. De volgende stap was de energievoorziening. De stichting kreeg vanuit het ministerie van VROM subsidie in het kader van de IPSV-regeling (Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing) ter begeleiding van het collectief particuliere opdrachtgeverschap-traject. Bij het Kunstenplan 2000-2004 werden verder fondsen aangevraagd, evenals bij Bureau Broedplaatsen. De gemeentelijke Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling heeft verder een bedrag beschikbaar gesteld voor een indoor-skatepark, dat deel uitmaakt van een jongerenproject.
Uiteindelijk werd 1/3 van de te bouwen stad gefinancierd vanuit subsidie en 2/3 vanuit de gebruikers zelf, die elk zelf investeerden in hun eigen container en inrichting. Hierbij moet gesteld worden dat anno 2012 het project nog niet ten einde is; nog steeds is het gebouw en de casco-stad in ontwikkeling.

           

Planning

Na het haalbaarheidsonderzoek uit 2000, werd gewerkt aan de financieringen. Begin 2002 werd een start gemaakt met het opruimen van het terrein en de herbestrating. Vervolgens moest het dak vernieuwd worden, wat in 2003 klaar was.  Hierna moesten de gevels gerenoveerd worden (vanaf februari 2004). In april 2004 kon begonnen worden aan het bouwen aan de Oostvleugel, welke de bestemming voor locatietheatergroepen zou krijgen. Een jaar later, april 2005, kon begonnen worden aan de bouw van de Kunststad, welke in december 2006 gereed moest komen. In de tussentijd konden de huurders werken aan het afbouwen van hun eigen ruimtes. Het project liep enige vertraging op en de Kunststad kon uiteindelijk in oktober 2007 geopend worden.

Locatie-eigenschappen en schaal

De NDSM-werf is een voormalige scheepsbouwloods van de Nederlandsche Dok en Scheepvaartmaatschappij. Het terrein bestaat uit een ensemble van gebouwen, waarvan de NDSM-loods verreweg de grootste is. Daarbij bevinden zich op het terrein twee grote hellingen, waarvandaan de schepen het IJ in werden gelaten. Dankzij de wijze waarop het terrein nog steeds goed afleesbaar is, is het nu Rijksmonument verklaard.

Status en toekomstperspectief

Lopend, in ontwikkeling.