Woningen Elandsstraat

In 2011 zijn zes woningen in de Elandsstraat opgeleverd, naar ontwerp van Bastiaan Jongerius in opdracht van de Vereniging Elzes. Bastiaan Jongerius is niet enkel de architect van dit project; hij is tevens onderdeel van de vereniging én inmiddels bewoner van één van de huizen. Aan de realisatie van het project is geen ontwikkelaar te pas gekomen. De initiatiefnemers, drie gezinnen, deden ongeveer 10 jaar geleden mee aan een prijsvraag voor een kavel in de Elandsstraat om aldaar hun project te realiseren. Omdat de gemeente de financieringsstructuur te zwak vond werd het voorstel afgewezen, maar er werd wel een alternatief geboden. Niet dit kavel, waarop tien woningen zouden worden gerealiseerd, werd aan hen in erfpacht uitgegeven, maar één verderop in de straat, waar zes woningen op konden komen. Dit formaat paste volgens de gemeente beter bij het voorstel. Wederom moest een schetsplan en een financieringsvoorstel worden ingediend. Ook was er de eis dat de gezinnen zich zouden verenigen in de Vereniging Elzes. De drie gezinnen zochten bovendien nog drie andere erbij, passend bij de omvang van het kavel. 

Profiel initiatiefnemer en doel project

De initiatiefnemers van het project zijn Bastiaan Jongerius, Vincent Franssen en Niels Bon, die tijdens de totstandkoming van dit idee woonden in het Klooster de Voorzienigheid aan de Lauriersgracht. De verbouwing van dit complex werd in 1995 verricht volgens de constructie van een collectief particulier opdrachtgeverschap, waar de initiatiefnemers zodoende al ervaring mee hadden. Rond 2002 hadden de drie gezinnen de wens om groter te gaan wonen. De wens bestond om tevens gezamenlijk te wonen, zodat de kinderen samen zouden opgroeien. Tegelijkertijd beschouwden zij het als een uitdaging om gezamenlijk een project aan te pakken. Met de oprichting van Vereniging Elzes en het verkrijgen van het kavel aan de Elandsstraat kon het plan gerealiseerd worden.

Programma en planning

Het gerealiseerde programma bestaat uit woningen.

In 2003 deden de gezinnen mee aan de eerste prijsvraag voor het grotere kavel. Twee jaar later diende de mogelijkheid zich aan om een schetsontwerp en een financieringsvoorstel in te dienen voor de andere locatie in de Elandsstraat. In hetzelfde jaar bleek dat de gemeente welwillend stond tegenover het plan van de Vereniging. In de winter van 2009/2010 werd gestart met de bouw. Tussendoor heeft het project drie maanden vertraging opgelopen door verzakkingen bij de buren. Uiteindelijk werden, na funderingsonderzoek en trillingsvrij verder bouwen, in april 2011 de woningen aan de achterkant opgeleverd en in de zomer van 2011 de woningen aan de straatzijde. 

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

Na het goedkeuren van het schetsontwerp en de financiering, werden nog twee eisen gesteld vanuit de gemeente: er moest sprake zijn van een rechtsvorm – een Vereniging – en er moest een managementbureau in de arm worden genomen. De drie gezinnen, aangevuld door drie andere partijen met dezelfde woonwensen, vormden in 2005 de Vereniging Elzes. Nadat de grond voor een jaar in erfpacht was uitgegeven aan de vereniging, werd de grond gesplitst in appartementsrechten, waarmee de vereniging weer ontbonden werd. Elk gezin heeft vervolgens apart een koop- en aannemerscontract en een hypotheek afgesloten.

Locatie-eigenschappen en schaal

De locatie van de zes opgeleverde woningen is een binnenstedelijk woongebied. De woningen bevinden zich middenin de Jordaan op een kavel van ongeveer 360 m2. Het woonoppervlak dat uiteindelijk gecreëerd is bedraagt ongeveer 1200 m2.

Status en toekomstperspectief

De woningen zijn inmiddels opgeleverd. Aangezien er een permanente bouwvergunning is afgegeven, is het toekomstperspectief van dit project zeer solide.

Op de Valreep Dierenasyl

Oostpoort in Amsterdam-Oost was ooit beter bekend onder de naam ‘Polderweggebied’, refererend aan de weg die het gebied vanaf de Linnaeusstraat tot aan het water van de Ringdijk omgrensde. De nieuwe naam is gegeven door Stadsdeel Oost en de ontwikkelingscombinatie OCP (Stadgenoot, Ymere en Bouwfonds) die hier een nieuw stedelijk centrumgebied ontwikkelen. De wijk moet gekenmerkt worden door de grote mix aan voorzieningen en functies: een winkelcentrum, woningen, horeca, sportaccomodaties, culturele instellingen, onderwijsinstellingen, maatschappelijke voorzieningen en een parkeergarage. De planvorming van het gebied is te kenmerken als een klassieke vorm van top-down planning.

            In dit gebied, op Polderweg 120, bevindt zich een gemeentelijk monument. Het gebouw was oorspronkelijk de Ammoniakfabriek van de Oostergasfabriek, maar staat in de buurt met name bekend als het Dierenasiel Polderweg, dat hier jarenlang in gevestigd was. In juli 2011 werd het gebouw gekraakt. Hoewel kraken illegaal is en er zodoende geen sprake is van een “officieel” bottom-up proces, is er in dit project bij uitstek sprake van een beweging van onderaf. Het project past exact in de gestelde definitie van bottom-up.

Profiel initiatiefnemer en doel project

Een groep van ongeveer veertig krakers heeft in juli het pand gekraakt. De leden van deze groep zijn veelal tussen de twintig en de dertig en woonachtig in Amsterdam-Oost. Het doel van het project is tweeledig. De groep is van mening dat de inrichting van deze buurt zich voltrekt dankzij handige één-tweetjes tussen woningcorporaties, ontwikkelaars en het stadsdeel. Er wordt een dure wijk gebouwd, waarvoor verschillende sociale huurwoningen hebben moeten wijken. Het eerste doel van de groep is dan ook om dit aan de orde stellen. Ten tweede willen de initiatiefnemers, die zich verenigd hebben onder de naam Op de Valreep Dierenasyl een levendige, sociaal-culturele plek creëren met behoud van het gebouw. Uiteindelijk zou een soort mix tussen de Westergasfabriek en de geitenboerderij in het Amsterdamse Bos moeten ontstaan in Oostpoort: een plek voor en door de buurt.

Programma en planning

Momenteel wordt de grootste zaal gebruikt voor concerten en culturele evenementen. In dezelfde zaal worden echter ook sportlessen, workshops en filmavonden georganiseerd. Buurtbewoners mogen ideeën aandragen en kunnen activiteiten voorstellen of zelf organiseren. De andere ruimtes zijn meer ingericht in een huiskamercafésfeer. Er wordt niet gewoond in het complex. Omdat de groep illegaal is, is er geen sprake van een langetermijnplanning.

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

De programmering en activiteiten van Op de Valreep worden vooralsnog gefinancierd met giften van buurtbewoners en de krakers zelf. Bovendien worden veel activiteiten mogelijk gemaakt door de inzet van vrijwilligers. Er is nog niet gekozen voor een rechtsvorm, omdat de groep op die wijze zichzelf zou institutionaliseren, hetgeen uiterst onverstandig zou zijn gezien de illegaliteit van de bezigheden.

De krakers hebben voorgesteld aan het Stadsdeel om het gebouw van de eigenaar (Ymere) te kopen en zelfstandig te renoveren en van een nieuwe functie te voorzien. Vooralsnog is hier niet op ingegaan, waardoor het financiële en organisatorische traject momenteel stil staat.

Locatie-eigenschappen en schaal

Momenteel is Oostpoort een groot gebied waar de bouw grotendeels stil ligt en zodoende een groot terrein braak ligt. In de toekomst zal het zich kenmerken door nieuwbouw en enkele overgebleven industriële bouwwerken, waar het gemeentelijk monument er één van is. Het gebouw beslaat ongeveer 300 m2.

Status en toekomstperspectief

Het voormalige Dierenasiel heeft momenteel de functie die de initiatiefnemers wilden. Het gebruik van het gebouw door de krakers is echter illegaal, wat zij het liefst anders zouden zien. De krakers hebben voorgesteld het gebouw te kopen of te huren om vervolgens zorg te dragen voor de ontwikkeling en exploitatie ervan. Er zijn verschillende voorbeelden van situaties waarin een illegale kraak is omgezet in een legale (veelal tijdelijke) ingebruikname van een locatie. Het is nog niet duidelijk of Op de Valreep dit voor elkaar kan krijgen. 

Bovenstaande tekst is tot stand gekomen door een interview met Imre van Op de Valreep.

Noorderparkbar

Stadsdeel Noord is volop in ontwikkeling. Het Stadsdeel wordt gekenmerkt door zijn omvang, diversiteit en relatief vele ruimte. Verschillende locaties in Noord verkeren in staat van (her)ontwikkeling. Zo ook het Noorderpark, waarvan het definitief ontwerp in juli 2007 werd vastgesteld. De Noorderparkkamer is opgezet als culturele huiskamer van het park.

In maart 2012 werd naast de Noorderparkkamer tevens de Noorderparkbar geopend. Dit project is niet alleen bottom-up uitgevoerd volgens de in de inleiding gestelde definitie. De initiatiefnemers beriepen zich ook op de materiële bijdragen van zoveel mogelijk particulieren, op de mankracht die door Marktplaats werd aangeboden en op donaties die via voordekunst.nl binnenkwamen. Crowdsourcing is het sleutelwoord in dit project. Bovendien is de totstandkoming ervan in direct verband met de crisis te zien, zo zegt initiatiefnemer Peter van Assche: “Zeker drie jaar werd er vergaderd met moeilijke, belangrijke mannen met stropdassen. Maar toen brak godzijdank de recessie uit.”

Profiel initiatiefnemer en doel project

Het project is begonnen met een toevallige ontmoeting op het Noorderparkfestival in de zomer van 2008 tussen Floor Ziegler van de Noorderparkkamer, Reinder Bakker van Overtreders W en Peter van Assche van bureau SLA. Floor Ziegler had behoefte aan een extra paviljoen bij de Noorderparkkamer, Peter van Assche had ooit een – nooit uitgevoerde – pianostudio bedacht die enkel uit materialen van Marktplaats zou bestaan en Reinder Bakker speelde met het idee van een paviljoen dat gemaakt zou worden van containerframes. De combinatie van deze ideeën mondde uit in het idee voor de Noorderparkbar.

Peter van Assche is directeur en architect bij Bureau Sla. Reinder Bakker is ontwerper bij ruimtelijk ontwerpbureau Overtreders W. Floor Ziegler is artistiek leider van de Noorderparkbar.

Het doel van het project was om horeca te creëren op een locatie waar behoefte aan was. Bovendien was de Noorderparkbar de samenkomst van drie ideeën, waarmee het ook naast de functionele wensen ook persoonlijke wensen vervulde.

Programma en planning

Het paviljoen wordt ingevuld met horeca en sanitaire voorzieningen. Na de ontmoeting in 2008 was er weinig sprake van planning. In april 2009 gaf Ymere-Noord na een presentatie aan in te willen stappen met een groot bedrag; de Noorderparkbar dreigde een enorm project te worden. Door de crisis vonden deze grote plannen geen doorgang. In maart 2011 benaderde Ymere de initiatiefnemers weer met een bedrag uit een buurtinitiatievenbudget. Hoewel dit bedrag aanzienlijk kleiner was dan het eerder gestelde, zagen de initiatiefnemers dit als voldoende om van start te gaan. De hoop was destijds om in september 2011 open te kunnen, maar dat is uitgelopen tot maart 2012.

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

Ymere heeft in maart 2011 een bedrag van €28.000 gesponsord aan het project. Via voordekunst.nl ontving de Noorderparkbar nog eens €11.500, waarvan €7.500 geschonken was door Marktplaats. Marktplaats schonk bovendien 80 medewerkers die allen een dagdeel geholpen hebben aan de bouw van de bar. Verder zitten er veel uren van Reindert Bakker, Peter van Assche, Jorrit Vijn (ruimtelijk kunstenaar) en medewerkers van de Noorderparkkamer. Het project is bovendien mogelijk gemaakt door de schenking van veel materialen door particulieren (uit de buurt en via Marktplaats). De financiële giften zijn binnengekomen bij Bureau SLA – er is geen aparte stichting of vereniging gecreëerd voor de Noorderparkbar.

Er schuilt verder geen verdienmodel achter het project. De investeringen die gemaakt zijn door de initiatiefnemers worden niet meer terugverdiend. De bar is nu dan ook niet in eigendom van Peter van Assche of Reinder Bakker.

Locatie-eigenschappen en schaal

De nieuwe bar ligt in het Noorderpark, een groot groen gebied in Amsterdam-Noord, bestaande uit het Florapark en het Volewijkspark. De parken worden gescheiden door het Noordhollandsch kanaal en de Nieuwe Leeuwarderweg. Het totale park is 30 hectare groot. De Noorderparkbar ligt in het Volewijkspark en is een gebouwtje van 18 m2 met een terrein van 18 m2 eromheen.

Status en toekomstperspectief

De Noorderparkbar is in maart 2012 van start gegaan en is permanent.

Glamourmanifest

Amstel III is een bedrijventerrein dat ligt tussen het AMC, de Amsterdam Arena, de spoorlijn Amsterdam Centraal-Utrecht en de A2. Eind jaren zestig bestond dit gebied nog uit veenweides, die vervolgens opgespoten werden om eind jaren zeventig bebouwd te worden. Amstel III bestaat sindsdien uit twee gedeeltes: een bedrijventerrein in het westen en een kantorenterrein in het oosten. Het gebied beslaat 250 hectare en anno 2012 werken er 27.000 mensen. Het bedrijvengedeelte van Amstel III loopt relatief goed, maar met de kantorenstrook gaat het minder: 30 % staat hier leeg.

Verschillende pogingen worden ondernomen om het gebied te revitaliseren, waarvan de recent gehouden Europan-prijsvraag er één van is. Het Glamourmanifest van Saskia Beer is een onafhankelijk georganiseerd initiatief, dat inmiddels op steun van de Gemeente en vastgoedeigenaren kan rekenen.

Profiel initiatiefnemer en doel project

Saskia Beer is begin 2007 afgestudeerd als architect aan de TU Delft. In 2008 ging zij aan de slag in de beroepspraktijk, maar begin 2009 kwam zij zonder werk te zitten als gevolg van de crisis. Op eigen initiatief heeft zij zich daarom vastgebeten in het bedrijventerrein Amstel III. Het grootste gedeelte van het werk doet zij nog steeds alleen. Alleen voor de PR staat één medewerker haar één dag per week bij.
Het doel van Glamourmanifest is om het monofunctionele Amstel III te transformeren tot een multifunctioneel terrein. Saskia Beer signaleert dat oudere werkgebieden zoals Amstel III in Amsterdam Zuidoost achterblijven. Deze gebieden voldoen niet meer aan de verwachtingen van de hedendaagse professional en kampen hierdoor met imagoproblemen en leegstand. Grote ambities voor dergelijke gebieden zijn er wel, maar komen moeilijk van de grond, omdat de investeringskosten vaak aanzienlijk zijn en de potentie voor veel partijen nog onvoldoende zichtbaar is. Afwachten tot de allesomvattende oplossing uit de lucht komt vallen lijkt ijdele hoop. Om verergering tegen te gaan – want leegstand trekt leegstand aan – en de geschetste situatie om te buigen in een unieke kans om de gebouwde stad te updaten richting de toekomst, zijn nieuwe strategieën en daadkracht nodig. Doel van Glamourmanifest is zodoende om Amstel III bottom-up te transformeren tot een gebied waar een mix van werken, wonen en recreëren mogelijk is, om zo de structurele leegstand niet te laten verergeren en uiteindelijk op te lossen.

Programma en planning

Op het moment is er nog geen programma ontwikkeld in de traditionele zin: functies zijn nog niet gepland op bepaalde locaties. Saskia Beer signaleert dat het proces zich langzaam moet voltrekken: eerst moet het gebied aan bepaalde basisfuncties voldoen. Het moet op een andere manier gaan leven bij gebruikers.

Om dit te bereiken wordt vooralsnog gebruik gemaakt van kleine, no-budget interventies om sfeer te brengen in het gebied. Een voorbeeld van een zeer kleine interventie op stedelijk niveau is het plaatsen van honderden gouden tuinkabouters in het gebied.

Ondertussen wordt op de achtergrond gewerkt aan grotere ingrepen: evenementen en nieuwe ondernemers, die het gebied op een andere manier op de kaart kunnen zetten, worden door Saskia Beer naar Amstel III getrokken. Het doel hiervan is het veranderen van het imago van het gebied, maar ook fysieke verbeteringen. Het braakliggende terrein Holendrecht zou door de komst van een tijdelijk evenement bijvoorbeeld kunnen worden aangepakt en ontwikkeld kunnen worden.

Op de lange termijn moeten de ingrepen fysieker worden. Een stap verder in de toekomst ligt de wens er om de plinten te transformeren. Anno 2013 zal het wellicht mogelijk zijn te starten aan de eerste architectonische ingrepen.

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

De rechtsvorm is vooralsnog de éénmanszaak Voile Architecten van Saskia Beer. Glamourmanifest is daarin ondergebracht als project. Wellicht kan Glamourmanifest over enkele tijd verder als stichting.

De organisatie kwam in eerste instantie tot stand door enkel hulp, maar geen financiële middelen van de Gemeente. Inmiddels ontvangt Glamourmanifest sponsoring van de gemeente, maar ook van een groot aantal vastgoedeigenaren. De sponsors worden aangemerkt als leden van het manifest. De gemeente springt per project soms extra bij.

De bedrijven in de kantoren worden op dit moment wel geactiveerd, maar nog niet als leden. Allereerst moet Glamourmanifest gedragen worden door de vastgoedeigenaren. De grond van Amstel III is in erfpacht uitgegeven. De gebouwen zijn van ongeveer 80 vastgoedeigenaren.

Locatie-eigenschappen en schaal

Amstel III is een monofunctioneel werkgebied in Zuidoost. Het gebied wordt gekenmerkt door bedrijvigheid rond het aanvangen en eindigen van de werkdag. Buiten deze tijden is Amstel III een extreem leeg en weinig levendig terrein, waar ruim 30% van de kantoorruimtes leeg staat. Het gebied omvat 250 hectare. Met name het kantorengedeelte verkeert in problemen. Het gedeelte waar bedrijven zijn gevestigd kampt niet met grootschalige leegstand.

Status en toekomstperspectief

Glamourmanifest is een lopend project, waarvan geen einddatum bekend is. Deze is afhankelijk van de ontwikkelingen die Amstel III doormaakt en de daarvan afhangende lidmaatschappen. Het toekomstperspectief van Glamourmanifest is zodoende onzeker. Het is de vraag of Saskia Beer fysieke ingrepen kan bewerkstelligen in de toekomst. Haar werkwijze is echter wel exemplarisch voor de paradigmaverandering die heeft plaatsgevonden in de stedelijke ontwikkeling: door de crisis was zij genoodzaakt zelf werk te creëren. Bovendien kon dit gecreëerde werk niet onmiddellijk resulteren in een fysieke opdracht. Saskia Beer was genoodzaakt interdisciplinair te werken en zich voor langere tijd te committeren aan het gebied.

Volkskrantgebouw

Begin 2007 verliet de Volkskrant het gebouw aan de Wibautstraat dat in 1965 voor de redactie van de krant ontworpen was. Het Oosten (nu Stadgenoot) kocht het pand als onderdeel van de grootschalige stedelijke herontwikkeling van de zogenaamde Parool-driehoek. Deze plannen werden op de lange baan geschoven omdat verschillende partijen zich terugtrokken uit het project en er een nieuw ontwikkelingsproces werd gestart. Urban Resort benaderde in deze periode Het Oosten om een broedplaatsen te creëren in het voormalige kantoor.

Het ontwikkelingsproces van deze locatie is zeer interessant, omdat het Volkskrantgebouw recent (eind 2011) verkocht is aan een nieuwe partij en herontwikkeld zal worden. Hiermee is uit deze casus af te lezen wat de effecten van tijdelijk gebruik kunnen zijn.

Initiatiefnemers en doel project

In 2007 werd Urban Resort opgericht, een organisatie die creatievelingen van betaalbare werkruimte wil voorzien en dit wil bereiken door de duizenden vierkante meters (kantoor)ruimte die niet benut worden hiervoor in te zetten. Gezien deze leegstand en het stagneren van bouwactiviteiten vanaf 2008, is Urban Resort toevalligerwijs precies op het goede moment opgericht. De eerste locatie van Urban Resort werd het Volkskrantgebouw, waar zij ook zelf introkken en nog steeds gevestigd zijn.

Urban Resort is een afwijkende initiatiefnemer: een klein groepje idealisten, dat met hun exploitatie van dit gebouw geen winst voor ogen had. Urban Resort wilde met de transformatie van het Volkskrantgebouw een bijdrage leveren aan de culturele verlevendiging van Amsterdam. Urban Resort treedt op als verbindende schakel tussen het grote aanbod van leegstaande werk- en kantoorruimtes in en om Amsterdam, en de grote vraag naar bedrijfsruimte voor dolende groepen van kunstenaars, ambachtslieden en (door)startende ondernemers in de creatieve sector. Traditionele initiatiefnemers van ontwikkelingsprojecten – corporaties, ontwikkelaars en overheden – zagen rond 2008 wel het probleem van de vele leegstaande kantoorpanden, maar verkeerden niet in de mogelijkheid om deze ruimtes aan te bieden aan partijen die zich aan de onderkant van de markt bevinden. De gemeente is immers gehouden aan grenzen bij het risicodragend ontwikkelen van bedrijfspanden, en projectontwikkelaars en corporaties kunnen en willen de zakelijke risico’s meestal niet aangaan. Aangezien de ruimtes ook niet verhuurd werden aan “gewone” partijen (die de normale huur konden betalen), ontstond het nijpende probleem van leegstand. De oplossing om dit tegen te gaan, het verhuren van de ruimtes voor niet-marktconforme prijzen – aan de onderkant van de markt, (door)starters en creatievelingen – vroeg daarmee wel om een minder traditionele initiatiefnemer, één die de risico’s wél kon en durfde te dragen.

Programma

De doelgroep van Urban Resort was begin 2007 de onderkant van de markt. In april 2007 startte de werving van kandidaat-huurders. Er werd hierbij gebruik gemaakt van het eigen netwerk en bestaande wachtlijsten. Bovendien werd informatie verspreid onder verschillende hogescholen. De tijd was echter krap en zodoende was men afhankelijk van huurders die zich zouden aanmelden, op basis waarvan in korte tijd verschillende functies over het gebouw werden verspreid. De horecagelegenheid Canvas op de 7^e werd geplaatst op de bovenverdieping. De gehele begane grond was in eerste instantie bedoeld voor De Appel, maar deze trok zich helaas terug. Vervolgens werd een andere huurder gezocht en gevonden met maatschappelijke betekenis: Stedelijk Jongerenwerk Amsterdam (SJA) betrok begin 2008 het pand. Verder betrok in het najaar van 2008 een huurder de kelder, die daar geluidsstudio’s en oefenruimtes creëerde. Ook worden verschillende ruimtes geregeld gebruikt voor tijdelijke evenementen. Verdeeld over het gehele pand werden verder vanaf medio 2007 al ateliers en andere werkruimtes verhuurd. Zoals blijkt uit de komst van de verschillende huurders heeft de verhuur en ontwikkeling van het Volkskrantgebouw gefaseerd plaatsgevonden en was er als zodanig niet op voorhand sprake van een uitgedacht programma.

 

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

Urban Resort heeft zich georganiseerd als Stichting en huurt vanuit deze rechtsvorm het Volkskrantgebouw van de eigenaar Het Oosten (inmiddels Stadgenoot) voor de lage prijs van €25 per m2.
De eerste subsidies kwamen vanuit Bureau Broedplaatsen van de Gemeente en bedroegen 70.000 aan voorbereidingskosten en 65.000 aan brandveiligheids-aanpassingen. Hiernaast stelde Bureau Broedplaatsen en Amsterdam Topstad samen nog eens 200.000 beschikbaar voor het instandhouden van het gebouw (met name bedoeld voor de verwarmings- en ventialatie-installaties). Stadgenoot droeg bovendien een subsidie van 200.000 euro aan voor het opknappen van de verouderde installaties en het in stand houden van het gebouw. De samen verworven 400.000 euro aan subsidies bleek echter onvoldoende om het gebouw wat betreft installaties en inrichtingen te bekostigen. Stadgenoot stelde zich daarop bereid nog eens 209.377 te lenen aan Urban Resort – de Gemeente wilde garant staan voor 50% van die lening. Ook verstrekte Stadgenoot nog een subsidie van 32.515 voor het maken van goede oppervlaktemetingen. Tot slot ontving Urban Resort van het Amsterdams Fonds voor de Kunsten 20.000 euro voor het organiseren van Volksevents. Andere inkomsten verkreeg Urban Resort uit de verhuur van de ruimtes.

Planning

In januari 2007 begonnen de onderhandelingen tussen Het Oosten en Urban Resort, in april werd begonnen aan de werving van nieuwe huurders en in juni namen de eerste huurders hun intrek. Zoals is gebleken onder het kopje Programma was het tijdsbestek kort en was er geen sprake van een rigide planning.

Locatie-eigenschappen en schaal

Een kantorencomplex van 10.000 m2 dat zich bevindt langs de Wibautstraat, die vanaf de jaren zestig een belangrijke verkeersader werd. Gezien de gunstige ligging ten opzichte van het centrum werd het ook een aantrekkelijke plek voor bedrijven, die zich er vanaf deze periode vestigden. Aan het einde van de straat bevonden zich drie kranten: Trouw, Volkskrant en het Parool. 

De Wibautstraat wordt zodoende gekenmerkt door de verkeersdrukte en de grote kantoren. Rond 2002 werden plannen gevormd om de Wibautstraat, en dan met name de “Parooldriehoek” – gelegen tegenover het Volkskrantgebouw – te transformeren en verschillende gebouwen te slopen. Met de crisis stagneerden deze plannen en kregen andere initiatieven de ruimte. De Parooltoren, het Trouwgebouw en het Volkskrantgebouw kregen zo tijdelijke nieuwe invullingen. Als zodanig maakt de transformatie van dit laatste pand door Urban Resort deel uit van een grotere stedelijke vernieuwing, die noodgedwongen door de crisis een strategiewijziging heeft gekend. Urban Resort was, door Stadgenoot te benaderen, een voorloper in deze strategiewijziging.

Status

Loopt, maar met een contract tot juni 2014. Het pand is inmiddels gekocht door Job Heimans van Magnificent 8, die een creatief hotel gaat maken van het pand, waarbij het bedoeling is dat de werkplekken voor creatievelingen behouden worden, evenals Canvas op de 7e, de horecagelegenheid op de bovenste etage.

De Hallen

Tramremise “De Hallen” in Stadsdeel West, sinds 2002 opgenomen op de Rijksmonumentenlijst, kent een rijke geschiedenis aan ontwikkelingsinitiatieven. In oktober 2011 is uiteindelijk gekozen om in zee te gaan met ontwikkelaar TROM en architectenbureau Van Stigt. Aangezien TROM is voortgekomen uit een buurtinitiatief en een financieringsstructuur zonder winstoogmerk kent, is het bij uitstek een voorbeeld van bottom-up stedebouw.
De geschiedenis van De Hallen is problematisch te noemen. Om niet te verzanden in de complexiteit van politieke en financiële problemen van jaren terug, zal in het volgende enkel de laatste stand van zaken worden aangehaald.

Initiatiefnemers en doel project

In 1996 raakte het complex zijn oorspronkelijke bestemming kwijt; tot dat moment was het in gebruik door het Gemeentevervoersbedrijf (GVB). In datzelfde jaar werd het complex eigendom van de Gemeente. Nadat het in 2001 een Rijksmonument was geworden, werd in 2002 het eerste bestemmingsplan gelanceerd. Vanaf dit moment zijn er talloze plannen geweest voor het complex, die alle keer op keer strandden.

Eind 2009 heeft het Stadsdeel aan ontwikkelaar Lingotto gevraagd om op korte termijn een plan van aanpak te maken voor een nieuwe herbestemming van de tramremise. Lingotto nam architectenbureau denieuwegeneratie in de arm. Na een bewonersavond heeft Lingotto een plan opgesteld dat vier mogelijke scenario's schetst: Design, Educatie, Werken, en Werken met buitenruimte. Besloten is toen om het project nog niet aan te besteden, maar om Lingotto te vragen de visie verder uit te werken in de eerste helft van 2010. Het planboek dat hieruit is voortgekomen zou de basis vormen voor de mogelijke realisatieovereenkomst tussen Lingotto en het stadsdeel. Wanneer dit niet mogelijk zou blijken, kon het stadsdeel afscheid nemen van Lingotto, waarbij het stadsdeel de plannen en ideeën van Lingotto die wél haalbaar waren zou mogen overnemen.

In deze periode verschijnt ook TROM (Tramremise Ontwikkelingsmaatschappij) ten tonele. De buurt heeft zich sinds 2002 altijd fel verzet tegen een groot cultureel centrum in de Hallen, vanwege te grote bezoekersstromen naar dit deel van de stad. TROM beoogt De Hallen een herbestemming te geven die het tot een levendige plek in de buurt maakt, en die qua karakter daar ook goed op aansluit. Tegelijkertijd moet de locatie ook “bovenwijkse” allure krijgen, en bezoekers uit andere stadsdelen aantrekken. TROM bestaat uit een groep buurtbewoners, geïnteresseerde huurders en architectenbureau Van Stigt, die al bij eerdere plannen voor De Hallen betrokken was. TROM is voortgekomen uit een klankbordgroep welke gevormd was in het kader van de planvorming van begin 2010. Hierin zaten buurtbewoners, leden van de vereniging Rondom de Hallen en potentieel geïnteresseerde huurders van de Hallen. De rechtsvorm van TROM is een Stichting, waarmee het initiatief ook geen winstoogmerk heeft. Eind 2011 werd TROM door het Stadsdeel verkozen boven Lingotto.

Programma

TROM heeft in 2011, evenals Lingotto, een plan ingediend voor de herontwikkeling van De Hallen. In dit plan staat vermeld hoe TROM beoogt De Hallen opnieuw in te richten. De belangrijkste schakel in het complex is de Passage, de enige hal die haaks op de andere staat en die als zodanig als een toegangspassage kan dienen. De Passage is tevens een straat die de Bilderdijkkade en Ten Katemarkt met elkaar verbindt. Rondom deze passage (hal 6 en 17) worden op de meest prominente plek de bibliotheek, kunstuitleen en andere cultuurfuncties gepland. Deze bedrijven en initiatieven kunnen hun locatie aan de passage ook benutten door de etalages te gebruiken voor exposure en exposities. De Passage zelf kan ook benut worden voor modeshows en tijdelijke markten. Verder wordt toegang geboden tot de andere hallen.

De rest van de programmering heeft zes belangrijke pijlers: buurtvoorzieningen (bibliotheek, kinderdagverblijf), kunst en cultuur, mode, media, horeca en hotel, ambachten en leer/werklocaties.

Financieel traject, organisatiestructuur en eigendomssituatie

TROM heeft De Hallen aangekocht van de Gemeente. De grondkosten (erfpacht) bedragen 4,3 miljoen. De bouwkosten worden geraamd op 34,1 miljoen (inclusief inbouwpakket van de gebruikers), andere kosten op 4 miljoen, onvoorziene zaken op 2 miljoen en de financieringslasten op 0,8. De totale kosten bedragen zo 41 miljoen. TROM zal dit terugverdienen door de huuropbrengst van 2,7 miljoen per jaar, welke in jaar 10 opgelopen zal zijn tot 3,1 miljoen per jaar. De netto huuropbrengst bedraagt 1,8 miljoen per jaar. TROM beoogt zo, als stichting zonder winstoogmerk, in 25 jaar de investeringen te hebben terugverdiend.

Planning

Na de verkiezing van TROM tot de partij die De Hallen zou gaan ontwikkelen, heeft de organisatie tot en met april 2012 de bouw voorbereid. Beoogd wordt gefaseerd te werken, zodat tijdens de bouw van bepaalde delen, andere al in gebruik kunnen worden genomen. De bedoeling is september 2014 de bouwactiviteiten volledig af te ronden.

Locatie-eigenschappen en schaal

De Hallen is een complex bestaande uit vijf sprongsgewijze in lengte toenemende tramstallingsruimten, elk voorzien van inrijbanen met rails, perrons ter weerszijden en kappen bestaande uit twee zadeldaken met kruispannen en met verhoogde lichtkappen in het midden. De kappen zijn voorzien van Polonceauspanten, met uitzondering van de eerste hal (aanzicht Bellamyplein), waar een zogenaamd Engels spant is geconstrueerd met vallende diagonalen. De lichtkappen zijn voorzien van draadglas. De architectonische vormgeving is aan de zijde van het Bellamyplein traditioneel bestaande uit bakstenen gevels met gesloten tuitgevels, grote houten panelen deuren die naar buiten openslaan en ter weerszijden ervan smalle verticale vensterassen (bron: www.cultureelerfgoed.nl).

           

Status

In voorbereidende fase.